Prodávám byt nebo dům. Kdy je příjem osvobozen od daně?
Krátká odpověď
Příjem z prodeje rodinného domu nebo jednotky může být osvobozen, pokud jste v ní měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem; tento test neplatí pro každý druh nemovitosti. Jinou cestou je časový test vlastnictví 10 let (5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020). Použití peněz na vlastní bytovou potřebu pomůže jen při splnění zákonných podmínek, včetně včasného oznámení finančnímu úřadu.
Datum redakční rešerše: 7. 10. 2026 (jak ověřujeme). Obecné právní informace zdarma, bez individuální kontroly advokátem. Nenahrazují posouzení vašeho případu.
Podrobné vysvětlení
Zákon o daních z příjmů obsahuje dva základní testy. Test bydliště osvobozuje příjem z prodeje rodinného domu nebo bytu, pokud v něm prodávající měl bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem; časový test osvobozuje prodej, pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo více než 10 let. Pro nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 platí původní pětiletý test.
Osvobození při použití prostředků na vlastní bytovou potřebu není obecnou výjimkou pro každý prodej. Uplatní se jen v případech vymezených §4 ZDP a poplatník musí získání prostředků oznámit správci daně do konce lhůty pro podání přiznání za rok, ve kterém je získal. Prostředky musí použít nejpozději do konce následujícího zdaňovacího období; uznat lze i použití v bezprostředně předcházejícím období. Použije-li jen část, osvobodí se pouze odpovídající část příjmu.
U nemovitosti nabyté děděním od příbuzného v řadě přímé nebo od manžela se do desetileté lhůty započítá i doba, po kterou ji vlastnil zůstavitel. Pravidla mají další výjimky (například u nemovitostí zahrnutých v obchodním majetku), proto je vhodné ověřit aktuální znění na stránkách Finanční správy.
Co udělat dál
- Zjistěte datum nabytí (u koupě účinky vkladu) a délku bydliště v nemovitosti.
- Pokud nesplňujete příslušný test, ověřte, zda daný typ prodeje dovoluje osvobození při použití prostředků na vlastní bytovou potřebu, a oznamte jejich získání finančnímu úřadu včas.
- Uschovejte doklady o bydlišti a o použití peněz pro případ dotazu úřadu.
- Neosvobozený příjem uveďte v přiznání k dani z příjmů za rok prodeje a odečtěte výdaje na pořízení.
Dokumenty a důkazy
- Kupní nebo darovací smlouva, dědické rozhodnutí a výpis z katastru s daty nabytí.
- Doklady o bydlišti (smlouvy o energiích, korespondence, potvrzení).
- Oznámení finančnímu úřadu o získání prostředků a doklady o jejich použití na zákonem vymezenou vlastní bytovou potřebu.
Lhůty a náklady
- Před podpisem smlouvy ověřte přesná rozhodná data nabytí a prodeje pro konkrétní test; nerozhoduje pouze datum úhrady kupní ceny.
- Získání prostředků určených na vlastní bytovou potřebu oznamte správci daně do konce lhůty pro přiznání za rok získání; použijte je do konce následujícího zdaňovacího období, případně doložte použití v bezprostředně předcházejícím období.
- Neosvobozený příjem se uvádí v přiznání za rok, v němž byl přijat; při částečném použití na bytovou potřebu je osvobozena jen odpovídající část.
Ilustrační modelový příklad
Pán prodá v roce 2026 byt, ve kterém skutečně bydlel déle než 2 roky bezprostředně před prodejem; příjem proto může být osvobozen i bez desetiletého testu. Naproti tomu u prodeje samostatného pronajímaného pozemku nelze dvouletý test bydliště použít a musí posoudit časový test nebo jinou konkrétní zákonnou výjimku.
Častá chyba
Rozhodné je bydliště, nikoli jen trvalý pobyt v evidenci; úřad může chtít doklady o skutečném užívání. U zděděné nemovitosti se doba vlastnictví zůstavitele započítává jen u příbuzných v řadě přímé a manžela.
Kdy kontaktovat advokáta nebo úřad
Při prodeji pronajímané nemovitosti, nemovitosti v obchodním majetku, spoluvlastnictví nebo při reinvesticích se vyplatí konzultace s daňovým poradcem ještě před podpisem smlouvy.
Právní předpis
Zdroje
- Daňová povinnost při koupi, prodeji a vlastnictví nemovitého majetku – Portál veřejné správy
- Daň z příjmů fyzických osob – ostatní příjmy a osvobození – Finanční správa
- Aktuálně k dani z příjmů fyzických osob za rok 2025 – Finanční správa
Datum redakční rešerše: 7. 10. 2026. Nejde o individuální kontrolu advokátem. Jak vznikají odpovědi